Studio Legale Avv. Simona Campanella
Layout del blog
Compravendita di immobile ed oneri condominiali
Simona Campanella • mag 21, 2020
Nel caso in cui venga venduto un immobile, chi risponde degli oneri condominiali?
Innanzitutto occorre distingue tra spese di manutenzione e quote condominiali ordinarie.
Per quanto riguarda le spese di manutenzione, secondo un indirizzo giurisprudenziale decisivo ai fini dell'obbligazione al pagamento delle spese condominiali è il momento in cui l’assemblea delibera l’approvazione della spesa: il condomino che vende l'immobile sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali deliberate quando era ancora proprietario (Cass. civ., 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass. civ., 2 febbraio 1998, n. 981).
Secondo una differente impostazione, l'obbligo dei condomini di pagare le spese di manutenzione sorge al momento dell’effettuazione dell'attività di manutenzione, quindi sarà obbligato al pagamento il nuovo proprietario qualora le opere vengano effettuate dopo l’acquisto (Cass. civ., 9 novembre 2009; Cass. civ., 9 settembre 2008, n. 23345; Cass. civ., 1° luglio 2004, n. 12013; Cass. civ., 18 aprile 2003, n. 6323; Cass. civ., 26 gennaio 2000, n. 857; Cass. civ., 17 maggio 1997, n. 4393).
Da ultimo, la giurisprudenza ha individuato un ulteriore criterio di ripartizione, fondato sulla natura delle spese deliberate.
Secondo tale orientamento, occorre distinguere tra manutenzione ordinaria
(volta alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune) dalle spese “straordinarie”
o relative a innovazioni «per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni, le quali debbono essere preventivamente determinate dall'assemblea nella loro quantità e qualità e nell'importo degli oneri che ne conseguono, la delibera condominiale che dispone l'esecuzione degli interventi assume valore costitutivo della relativa obbligazione in capo a ciascun condomino».
Ne deriva che, nel caso in cui in un condominio vengano deliberati lavori di ristrutturazione straordinaria e tra l’inizio e la fine dei lavori, una unità immobiliare venga ceduta in compravendita, occorre distinguere il momento dell’an (delibera di approvazione dei lavori) da quello del quantum (delibera di approvazione della ripartizione delle spese).
Obbligato al pagamento degli oneri derivanti dalla ristrutturazione è la persona che risulta essere proprietaria dell’immobile al momento della delibera con cui dette opere sono approvate.
Pertanto, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di compravendita, delle stesse ne risponderà il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente alla vendita dell’immobile (Cass. Civ., ord. n. 15547 del 22/6/2017).
Tuttavia, per delibera giuridicamente rilevante, si intende quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con l’individuazione dei lavori da eseguire, la previsione della commissione del relativo appalto, l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri.
Pertanto, una delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa non vincola il venditore a dover, successivamente alla cessione dell’immobile, sostenere il costo delle riparazioni effettuate (salva eventuale azione di risarcimento per avere taciuto la situazione all’acquirente in violazione dell’obbligo contrattuale di buona fede).
Allo stesso modo, se nella concreta attività di ristrutturazione, vengono effettuati nuovi lavori che si rendono necessari ma non sono stati a suo tempo deliberati, bensì successivamente approvati dall’assemblea, a subire l’onere di questi ultimi lavori (sebbene collegati ai precedenti deliberati) sarà il nuovo proprietario.
Per ciò che attiene, invece alle quote condominiali ordinarie, chi subentra nei diritti di un condòmino è solidamente obbligato con questo verso il condominio per i contributi inerenti all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.).
Secondo una recente sentenza della Cassazione, il limite dei due anni entro cui si estende la responsabilità solidale dell’acquirente, con il venditore, per le quote condominiali rimaste insolute, è inderogabile (Cass. ord. n. 10346/19 del 12.04.2019).
La responsabilità solidale, tuttavia, non implica titolarità del debito: l’acquirente avrà, infatti, diritto di rivalsa nei confronti del venditore.
Inoltre, occorre precisare che per “anno” si intende il periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013).
Il lock-down ha accentuato le crisi di coppia e molti coniugi pensano alla separazione come soluzione della crisi personale e familiare. Ma è davvero così? Intervista alla redazione di Caltanissettalive per sapere tutto ciò che occorre, prima di contattare un professionista:
il locatore d un immobile deve fornire lo stesso completo dell'impianto di riscaldamento altrimenti dovrà rimborsare l'inquilino dei costi sostenuti nonchè del risarcimento dei danni non patrimoniali occorsi
ADR è l'acronimo di "A domanda risponde". E' la formula che si utilizza nei procedimenti giudiziari quando un testimone o una parte risponde alle domande formulate dal Giudice, impegnandosi a "dire tutta la verità" e a "non nascondere nulla di quanto a sua conoscenza". Ho scelto questo titolo per il nuovo blog i n cui risponderò a tutti i vostri quesiti in materia legale, assicurandovi una risposta congrua e coerente rispetto alla vostra richiesta , onesta, giuridicamente orientata, finalizzate esclusivamente al vostro interesse.
domande in tema di corona virus: cosa è consentito e cosa è vietato dopo il DPCM 27.04.2020: visita ai congiunti, attività sportive, seconde case, visite ai figli per i genitori separati
protocollo di sicurezza per i clienti, informativa per i clienti, regole di accesso allo studio legale, sistemi di protezione
COVID 19: RIMBORSO BIGLIETTI PER SPETTACOLI, MUSEI, TEATRI, CINEMA, CONCERTI, LUOGHI DI CULTURA, VIAGGI AEREI, FERROVIARI E MARITTIMI, VIAGGI SCOLASTICI, SOGGIORNI E PACCHETTI TURISTICI. CAMBIA TUTTO!!!!